上海正经历有史以来最大的财富蒸发；现在谈论房产税不合时宜；新加坡餐饮卷出新高度


上海正经历有史以来最大的财富蒸发


三年前，上海人可以买下整个沪市。在2022年8月峰值，按成交均价6.65万元计算，上海当时的住宅总市值约为50.3万亿，绝大部分为上海居民财产。扣掉当年全市居民贷款余额2.97万亿和公积金贷款余额0.59万亿，当时上海住宅净值为46.75万亿， 2022年末，包括主板A股B股科创板在内的沪市总市值是46.4万亿。当时如果卖掉上海人的住房，可以把沪市所有上市公司都买下来。按全市住宅净值和全市居民户964万户，上海平均每户的住宅净值为485万。按中国家庭资产平均70%为房产，其他占30%计算，当时上海平均每户家庭净资产为693万元，合103万美元。在不统计个人持有的商办、商铺、厂房等其他房产的情况下，在峰值时，上海户均净资产已经接近美国当年的平均值106万美元。自22年8月见顶后，上海住宅市场在高位盘整了几个月，于23年进入下跌通道，截止到今年10月底，冰山成交指数4.42万，比峰值下跌了1/3，按这个成交价，10月上海住宅市场的市值33.5万亿，相比高位蒸发了16.8万亿。由于目前处于快速下跌过程中，截止目前，市值减少实际已超17万亿，户均损失176万。


23年上海全市居民存款余额是6.02万亿。如果再下跌10%。如果上海楼市再下跌10%，到4万以下均价，那亏掉首付的可就不是几十万套了，这意味着在五万以上均价的区段内的成交亏掉了首付。注意这不是早年的低价筹码坐电梯上下的账面浮亏，这些是这八年中这些家庭在高位阶段砸了真金白银买下的（雨心《上海正经历有史以来最大的财富蒸发》）。


马光远：现在谈论房产税不合时宜最近又听到了房地产税的消息。在某媒体主办的论坛上，某个前财政部门的负责人谈及房地产税，谈了两点：一是房地产税的立法已经完成，技术难点已经解决；二是房地产税是最适合作为地方税的税种，虽然在房地产下行过程中推行比较难，但还是应该按照2013年十八届三中全会明确的“适时推出”的要求推进。他称房地产税最适合作为地方税种。我认为，由于这个特殊身份的人的讲话，让很多自媒体开始炒作，“房地产税要来了”，甚至在一些平台高居热搜前列。在当下，房地产市场的预期低迷，信心几近崩盘的情况下，谈论房地产税确实不合时宜。中国房地产市场的预期和信心非常脆弱，甚至可以说，现在是最脆弱的时候，任何一个风吹草动对市场都会产生很大的影响。资产价格的特点就是这样，当市场好的时候，任何一个好消息都是天大的消息，助涨，当市场低迷的时候，任何一个坏消息对市场的影响也是难以估量的。


房地产税是中国有史以来对老百姓的财产影响最大的一个税，因为中国老百姓百分之六七十的财产在房子身上。这个税从2013年正式进入立法研究，10多年一直没有推出，就是因为对老百姓和房地产市场的影响太大了。事实上，世界上所有国家在推行房地产税的时候，都非常慎重。一般是在房地产市场上涨的时候推出，当年日本在1992年，房地产市场已经调整的情况下，对房产税进行改革，增加了住房的持有成本，导致日本房地产市场雪上加霜，不到两年下跌30%。这样的消息，由一个已经退休的官员说出来，常识告诉我，这是不合适的。就开征房地产税的时机而言，我认为最好的时间窗口错过了。


征收房地产税，最好是在房价快速上涨，行业处于上升通道的时候，那个时候，你拔鹅毛，鹅不会叫。房价上涨10%，征个1%的税，没有那么痛苦。现在，房价下降了，地产行业走下坡路了，征税，不仅鹅会大喊大叫大哭，而且对市场的影响是巨大的。在房地产税市场下行的情况下，再推房地产税，很可能成为压倒骆驼的最后一根稻草（《马光远：又听到房地产税的消息》）。


新加坡餐饮卷出新高度


据新加坡会计与企业管制局  （ACRA）数据显示，2024年共有 3,047家餐饮门店关闭，创近20年新高。同期还开了 3,793家新餐饮企业，说明新店层出不穷，但客源并没有同步大幅增长。一边疯狂开店，一边成批倒闭！新加坡餐饮卷出新高度。咨询机构 Knight Frank Singapore 指出：在“面积不大的市场里”，当新店开得比旧店关得快、门店总数不断上升时，就会造成“挤爆”——也就是客流／消费额无法按比例增长，利润被更多门店抢食，经营环境变得更严峻。很多中国连锁餐饮品牌大举进军，也势必会推高租金。更可怕的是，部分品牌根本不靠单店赚钱，而是靠资本和规模效应。供应链成本低、连锁效应强，单打独斗的餐馆怎么比？租金几乎成了压垮新加坡餐饮老板的第一根稻草。Prive集团在停业声明中坦言，面对“外部市场环境挑战和不断上升的运营成本压力”，经过深思熟虑后不得不关门。


Superfood Kitchen更直白：原因就是“和房东没谈拢租金”，最终启动自愿清盘，在来福士城黯然离场。数据也很直观：新加坡零售商联合会（SGTUFF）调查显示，超过一半的餐饮小店租户在续租时，租金上涨 20% 至 49%。请人比登天还难。“请不到人，留不住人”几乎成了餐厅老板的新口头禅。


正如业内人士所说：“大量从业者转了行，后厨、服务员、洗碗工这些关键岗位严重人手紧缺，不只是人工成本被推高，关键是运营效率开始受损。”更麻烦的是，要聘请 S Pass 员工越来越难。有业者透露，新加坡后厨人员月薪已经飙升到 S$3000‑4500（约合人民币 1.6‑2.4 万元）。消费者越来越精打细算。新元走强带来了一个意想不到的后果——越来越多新加坡人选择出国吃喝玩乐。华侨银行的经济研究团队就指出，碰上学校假期，加上新元升值，出国消费比在本地划算得多，很多人干脆直接飞出去。相比而言，东南亚其他城市的餐饮确实要比新加坡便宜大概三成到四成（新加坡眼SgEye《新加坡今年已关了2431家餐饮店！6成餐厅撑不过五年，8成老板从未盈利》）。